Usted, amigo arquitecto, que quiere dedicar su vida al urbanismo. Usted que ha estudiado a Kevin Lynch, a Tony Garnier, las ciudades jardín inglesas y hasta la ciudad ideal de las salinas reales de Chaux. Usted en suma que ha leído, si es de mi quinta, el libro “Proyecto Urbano y Ciudad”, que se esta empapando de topologías varias y de modelos de crecimiento orgánicos… Usted, querido compañero, desengañase.
El urbanismo es cada vez más un encaje de bolillos matemático (Y no me refiero a la matemática que le gusta a Maria sino al calculo mas árido de cartilla rubio), antes que el desarrollo de un proyecto de ciudad.
Empecemos por el principio. El modelo urbanístico español, o al menos el más generalizado, el que proviene de la ley del suelo de 1954 divide el planeamiento en General y de Desarrollo. Forman el primero los Planes Generales casi en exclusividad dado que la tendencia actual es la eliminación de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal como instrumento valido. El segundo lo forman los Planes Parciales, Proyectos de Reforma Interior, y demás figuras de desarrollo recogidas en las mas que variadas legislaciones autonómicas.
En principio la división esta clara y no parece un mal sistema: El Ayuntamiento definirá unas trazas generales de desarrollo, unas bases de crecimiento urbanístico ordenado, o lo que tan amablemente llamamos un MODELO DE CIUDAD. En general las sucesivas legislaciones urbanísticas tienden a ser altamente discrecionales en este aspecto; recae en la autoridad municipal la decisión de este modelo. A posteriori será el planeamiento de desarrollo el que perfeccione y defina de forma adecuada, llevando a término, los parámetros y directrices definidos en el planeamiento general.
¿Cómo se define este modelo? Es difícil precisar ya que la variedad es infinita a este respecto pero en general se emplean parámetros puramente matemáticos:
Edificabilidades, ocupaciones, porcentajes de ocupación horizontal o densidades de viviendas, unidades de aprovechamiento, TAUs... Todos los conocen y alguna vez los han empleado. No se trata de que estos parámetros hayan demostrado su invalidez. Son solo eso, parámetros, datos de partida. Como lo es el coeficiente de seguridad o lo es la capacidad portante de un suelo.
Sin embargo, en ciertas ocasiones, la mayoría tristemente, estos son los UNICOS datos. El modelo a implantar, el criterio de desarrollo se basa única y exclusivamente en la manipulación de estos inputs numéricos para obtener una ordenación (A veces la única ordenación posible). Súmenle a esto el hecho conocido de que la legislación urbanística establece como forma de participación de la sociedad en los beneficios obtenidos por la clasificación de suelo una serie de cesiones obligatorias impuestas a los nuevos desarrollos urbanísticos. El 10% del suelo destinado a Espacios libres de uso público, entre 18 y 21 m2 por m2 de suelo destinado a vivienda para dotaciones… etc. El sistema va siendo cada vez más complejo.Añádanle otros condicionantes de carácter sectorial, servidumbres, zonas de protección, de no ocupación, inundables, apantallamiento litoral….
Incrementen las variables considerando que el planeamiento define (Y es este un punto critico) una serie de sistemas generales que deberán costear los diferentes desarrollos. Una especie de sistema de cupos por el cual, por ejemplo, una nueva EDAR deberá ser pagada por aquellos nuevos sectores de suelo urbanizable que se generen en proporción a su edificabilidad.
Por si la cosa les parecía sencilla, tengan en cuenta que la tendencia natural de las legislaciones urbanísticas autonómicas es la de que un porcentaje del techo edificable destinado a vivienda se destine a la construcción de viviendas en cualquiera de los regimenes de protección pública. En Andalucía por ejemplo un 30%, en la nueva Ley del Suelo un 25%. Tengan en cuenta que además el ayuntamiento debe obtener un porcentaje del techo, aquel que cubra un 10% (generalmente) de los beneficios lucrativos (Osea de las plusvalias obtenidas). Combinen ambas situaciones y obtendrán casos en los que valorada una VPO como 1/3 de vivienda libre (Esto es 3 VPO = 1 VL) el 30% de techo destinado a régimen de protección podría encajar en el 10% de lucrativo, otras en las que la baja rentabilidad del sector aumenta la bolsa de suelo a un porcentaje que no equivale al 10% de beneficio a trasferir (sorprendidos ¿verdad?).
No olviden, además, que la vivienda es para quienes tienen que pagar todo este asunto (Promotor habemus), un producto. Curiosa definición esta, que me llamaba la atención en mis primeros años dedicado a la cosa urbanística y que ha terminado por no chirriarme en los oídos. Como tal producto, sometido a los cambios de mercado, encaja mal con un planeamiento rígido que tardara años en aprobarse y aun más tiempo en desarrollarse. No es una situación baladí, tengan en cuenta que podría muy bien ocurrir que de los parámetros antes mencionados se obtuviera un “producto tipo” (vulgo, una vivienda) de aproximadamente 100-120 metros cuadrados útiles. Cualquiera de nosotros seria capaz de justificar una vivienda de estas características, pero no nos olvidemos de que, a la postre, estamos desarrollando un plan de ventas que no llegara a ver la luz si el “producto” no es vendible. Los últimos años del boom y el cuerno de la abundancia, cualquier vivienda que sobrepasara los 80 metros cuadrados construidos era desterrada como si fuera un anatema.
Si esta complicación era poca, deben saber que no puede quedar metro cuadrado de techo sin desarrollar. No tengo una opinión ni buena ni mala de esta situación una vez producida. Me explicare. El desarrollo de un sector de suelo urbanizable (Un PAU, un ANCOR, o cualquier otra figura) implicara unas inversiones económicas que no solo provienen del propio sector sino de los sistemas generales adscritos y que indefectiblemente habrá que pagar. Es evidente para cualquiera (Menos para Gaspar Llamazares por lo visto) que nadie se mete en un berenjenal de este calibre por amor al arte ni mucho menos por que sea una ONG maravillosa. El promotor medio exprimirá el techo edificable hasta los extremos más insospechados en un intento legítimo de obtener beneficios. Como les decía, no tengo opinión ni buena ni mala al respecto. La tengo (y mala) del sistema que nos lleva hasta este punto, pero una vez llegados a el…. que puedo decir, esta en la naturaleza del escorpión picar al elefante.
Por tanto, añadan a los condicionantes previos una capa mas, paralela y de control, formada por datos económicos. Esta capa generalmente no esta controlada por un técnico de forma exclusiva sino por expertos de ventas, marketing y de mercado cuyos datos habrá que sumar a los nuestros, teniendo siempre en cuenta que, como ya he dicho, estamos tratando de encajar una realidad altamente cambiante (El mercado) en un molde tremendamente rígido.
Las complejidades pueden ser aun más. Los datos también. Quédense con estos a titulo orientativo. Añádanle uno mas sin embargo: la (muy entendible y mas que necesaria) preocupación por la ordenación del territorio mas allá de los desarrollos particulares de cada municipio, ha propiciado la aprobación de Planes Directores y Planes Territoriales de ámbito supramunicipal y comarcal. Sus directrices son generalmente preceptivas y tienen una fuerte tendencia a montarse sobre las de los Planes Generales. A veces incluso a contradecirse de forma directa. En parte por razones puramente técnicas, y en parte por que los Planes Directores se han aprobado después de los Planeamientos Generales, cuando no por que sus intereses son estrictamente contrarios.
Si se fijan, hasta ahora, hemos hablado del modelo de ciudad…. Aunque no lo crean. Pero ¿De que modelo? ¿En que forma? El urbanismo es cada vez más el resultado de una tabla de Excel de las de 15 páginas y 200 columnas, datos y parámetros. Es el resultado final de una plétora de condicionantes en los que por ningún lado aparecen criterios básicos de ordenación racional. Miento. Si aparecen: la ordenación será racionalmente matemática o racionalmente económica. Incluso ambas situaciones llegaran a encontrarse. Unir eso con una ordenación racionalmente urbanística, esto es sostenible, integrada e integradora, accesible etc… parece ya mas complicado.
La tendencia, algo simplista, en los últimos debates públicos sobre este tema, en los que suele intervenir una gran cantidad de gente que no sabe nada de este tema, ha sido pedir más espacios libres, más cesiones. No creo que esta sea la solución. Muchos ayuntamientos han demostrado su absoluta incapacidad económica para gestionar ingentes bolsas de suelo público. Por otra parte, en un puzzle ya de por si complejo el movimiento de cualquier parámetro implicara cambios en el resto y con toda probabilidad aumentos de la edificabilidad, de las alturas, del numero de viviendas o incluso ratios VPO-VL desfavorables a la primera.
Cuidado, no estoy diciendo que reniegue de edificabilidades y porcentajes de ocupación variados. Ni tampoco que me parezca bien que la vivienda se haya convertido en lo que es actualmente. Simplemente observo que la balanza se descuelga cada día mas del platillo ocupado por esta “matemática de la ocupación” dejando el otro lado, el que realmente supone decisiones sobre un modelo de ciudad eficiente, habitable, sostenible, integradora…. eminentemente vacío.
Tampoco estoy diciendo que no se obtengan buenos resultados con este sistema. Sin embargo es más sencillo (Y mucho mas económico) obtenerlos malos. Ocurrirá como en el chiste:”¿Como le vamos a poner al niño?…Si sale de esta…McGyver.”
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